Stirbt der Mieter einer Wohnung, so tritt dessen Ehegatte, der mit dem Mieter den Haushalt gemeinsam geführt hat, in das Mietverhältnis mit dem Vermieter ein. Das gilt auch für Lebenspartner, die dem Ehegatten gleichgestellt sind. Tritt der Ehegatte nicht in das Mietverhältnis ein, so tun dies seine Kinder, die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Dies gilt auch für andere Familienangehörige oder für Personen, die mit dem Mieter auf Dauer einen gemeinsam angelegten Haushalt geführt haben (§ 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Hatte der Mieter nicht alleine die Wohnung angemietet, sondern gemeinsam mit mehreren Personen, so wird beim Tode des Mieters das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB).
Treten keine der vorgenannten Personenkreise in das Mietverhältnis ein, so wird dieses zwischen dem Vermieter und den Erben des Mieters fortgesetzt (§ 564 BGB). Erbe und Vermieter haben in diesem Falle das Recht, innerhalb eines Monates das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Frist beginnt mit dem Tod des Mieters und der Kenntniserlangung davon, dass keine Person des oben genannten Kreises in das Mietverhältnis eintritt oder das Mietverhältnis fortsetzt.
Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr die Frage zu entscheiden, ob der Erbe, der das Mietverhältnis fortsetzt, insoweit mit seinem Vermögen unbegrenzt haftet, oder ob die Haftung beschränkt ist.
Die Bundesrichter haben dahingehend entschieden, dass Forderungen aus dem Mietverhältnis, die nach dem Tod des Mieters fällig geworden sind, reine Nachlassverbindlichkeiten sind. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Mietverhältnis vom Erben innerhalb von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt wird. Dies ermöglicht es dem Erben, seine Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Das heißt er muss kein eigenes Vermögen zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten einsetzen. Erhebt also der Erbe hinsichtlich des Nachlasses die Dürftigkeitseinrede, so kann er die Befriedigung des Vermieters insoweit verweigern, als der Nachlass zur Bezahlung der Schulden aus dem Mietverhältnis nicht ausreicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Januar 2013 – Aktenzeichen: VIII ZR 68/12).